人性的不完美,要用法律制度來防止它走向墮落。
制度的不透明,會是腐敗貪污犯罪,最佳的溫床。

許一份承諾,背負一世枷鎖,以悲歌落幕,這是英雄。
扯一個彌天大謊,讓整個世界隨之起舞,自己卻冷眼旁觀,這就是梟雄。
(一世梟雄之烽火戲諸侯)

在國家出現危難之時,總有一些人挺身而出,為國效力,這樣的人被稱為英雄。
在金融市場混亂之際,總有一些人挺身而出,又撈又騙,這樣的人被稱為大師。
(金融物語總幹事黃國華)

2009年5月30日星期六

房市理財:沈宇庭8折價買豪宅年賺千萬

沈宇庭8折價買豪宅年賺千萬
掌握建商心理砍價 4絕招買預售屋殺很大
2009年05月31日蘋果日報【楊茲珺╱台北報導】

目前擔任法拍顧問的沈宇庭,10年前頂著留美企管碩士的光環進入建設公司工作,假日沒事就到處看屋,累積房地產專業知識,3年前他投資台北的預售屋,憑著1輛好車與1張名片包裝身份,加上凌厲的殺價攻勢,以8折購入,交屋前後再賣掉賺價差。其中,大直的2間豪宅,讓他1年內淨賺 2000萬元,堪稱「殺價達人」!

攻心為上

大學念傳播、研究所赴美攻讀企管碩士的沈宇庭,與人溝通很有一套,跟建商交手也能議到漂亮的價格,主要是因為他曾在建設公司工作多年,熟悉建商心態,也瞭解房地產第1線銷售的型態,近3年在台北投資預售屋全數獲利。他大方公開投資預售屋的賺錢心法:「買價決定獲利!」

說穿了,沈宇庭就是靠「殺價功力」取勝,但要殺得建商心悅誠服,靠的是更高階的「心理戰術」。沈宇庭回憶,自己才剛踏入社會,儘管沒有經濟基礎仍到處看預售屋。

接待中心看屋改行頭

幾年下來,看屋時的交通工具,雖然已從機車換到TOYOTA,但接待中心小姐仍草草介紹、有時甚至懶得接待,沈宇廷說:「後來我跟老婆商量,決定買1輛Lexus(凌志)的進口休旅車,結果就大不相同。」銷售小姐開始把他們奉為上賓,也願意交換更多市場訊息。

此外,沈宇庭還商請開設室內設計工作室的朋友印名片,此舉是為了讓他們知道:「我也是同行、我會算。」他笑說,1盒名片頂多100多元,卻幫他在房價上省下好幾百萬元。

2004年房市尚未完全復甦,某個位於敦化國小旁的套房預售案,銷售不如預期,建商打算邊建邊售,沈宇庭趕在接待中心拆掉前1周去看屋,代銷公司每坪開價55萬元,他參觀1個多小時後,表明自己是投資客,一口氣訂7戶,並丟下每坪45萬元的開價後就離開;當晚,建設公司與代銷公司開會後,10點半打電話請他立刻過去簽約。

他分析說:「建商其實討厭投資客,但我就是要讓建商討厭、跟建商角力;建商若喜歡我,就代表建商從我身上賺很多錢。」他認為,建商的終極目標還是要出清餘屋,如果可以幫建商一次去化多間房屋,議價空間可達2成。

以量取勝議價空間大

更經典的殺價經驗,是他購買大直明水路上、邊建邊售的豪宅。當時他看中88坪、擁有80坪前後露台的2樓戶,他亮出室內設計師的名片,以「我將來要把這裡當工作室、會好好裝修露台空間,增加社區質感」為由,說服建商贈送露台;建商開價每坪55萬元,他狠殺至每坪40萬元、並留下100萬元支票展現誠意,最後以每坪42萬元成交。

這幾間「殺很大」的預售屋,最後都在完工交屋前後,以建商原本開出的行情脫手,讓他大賺2000萬元,善用心理戰的殺價術,就是沈宇庭投資預售屋的不敗法則。

沈宇庭小檔案

現職:001法拍顧問公司首席顧問
年齡:1969年生,40歲
經歷:和信企業集團業務、長昇建設總經理室企劃人員、東訊寬頻社區網路建置經理、房地產投資客
學歷:加州LMU大學MBA碩士、銘傳大學傳播系
聯絡電話:(02)2532-1997
公司網址:http://www.001.tw
資料來源:沈宇庭 From Wikipedia

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投資壓箱寶 景氣好買預售 景氣差選法拍
2009年05月31日蘋果日報

我喜歡房地產,主要受父母親影響,因父母都是收入有限的公務人員,但媽媽非常會理財。媽媽買屋以「大學學區」為考量,因為好出租;由於我是獨子,父親是1 周回家1次的軍人,媽媽就把多出來的房間,出租給鄰近大學的女學生,多少可補貼家裡的貸款,等到原來的房子貸款付清,媽媽就會再買新的房子,舊屋就整間出租。

在這樣的操作下,媽媽不斷買屋,最多同時擁有5間房子,後來也把增值的房屋脫手,因此,現在爸媽退休了,還有4間房屋在收租金,過著遊山玩水的愜意生活。

市價7成買法拍才有賺

雖然曾經投資預售屋大賺,但2007年我把資金都押在股市、藝術品,慘賠1500萬元,因此決定重回熟悉的房地產領域,轉進法拍屋市場。

因此我認為,經濟景氣時要投資預售屋,不景氣就要買法拍屋。

對投資客來說,法拍屋以市價7成價格標到才有獲利空間,但自住客只要9成價格就可出手,現在不少人仍對法拍屋有抗性,但就是因為法拍屋門檻較高,才有獲利機會。

沈宇庭╱口述 楊茲珺╱整理
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持續專研房屋地產與股票的投機領域上!!

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