http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/14373604
總幹事黃國華耕讀筆記
許多人會覺得納悶，何以景氣摔成那樣，股價跌成那樣，國民所得一年以來也大幅縮水，感覺上房價好像沒有太大的跌幅？
不是的！是你被愚弄了！
你知不知道現在的建商養了一堆奇怪的銷售部隊，這些部隊不是在售屋現場也不在預售屋的工地內，這些人養在媒體、養在網路，甚至於養在你我身邊，有某一家建商養了近千個網路族，他們滲透在各大網路討論區，散佈著許多似是而非的言論，他們也會出現在您看屋時的左右，他們的身份是小攤販、雜貨店老闆、大樓保全員、甚至於是里鄰長，他們收了建商與仲介的一些推銷費，用耳語來影響你的購屋判斷，更有甚者，建商養了一堆名嘴與名筆，在媒體上有意無意的散佈一些不當被加工過的訊息，讓人對真實房價產生混淆，也就是，你在媒體在網路、在市井上聽到看到的房市的相關研究與看法，幾乎都是假造的。
不過，還是有一些說真話如張金鍔教授等，願意用客觀的數據去佐證真實的房市面貌，難怪台中與新竹的建商公會要求政府要把這些真話的學者通通抓起來法辦，看起來，我在收盤後的人生一書中所提到的，台灣將由建設公司所把持的金色戒嚴政團的故事有可能會成真，當政府無能阻擋經濟的頹勢，無法繼續用專業的優勢欺騙升斗小民以後，下一步是什麼？
下一步就是禁錮言論吧。
房價上有一個迷失，許多人都沒想到，建商與仲介不會告訴你，那就是房價的不透明性和折舊。
房價不比股匯市，你我根本無從查知你家隔壁或巷口的真實成交價，因為，你問不到，當你走進房仲業的門市後，當你被房仲業者帶著看屋以後，你在附近自行打聽的房價，十之八九全是聽到該地區的房仲業集體的耳語部隊的口述，你聽到那些私下領著仲介界微薄零用金的市井耳語部隊（如我上述所說的小攤販、雜貨店老闆、大樓保全員、甚至於是里鄰長）所對你的不誠實敘述，你翻開所有雜誌與報紙的參考行情，那些都是經過調整與設計過的，一如大師的明牌，所有的消息不是被製造就是被加工，用意就是要用不對稱的資訊引誘你做「笨伯式的衝動買進」，一如金光黨，他們不在乎有99.99%的人不相信他們，只要有0.01％的笨蛋相信金光黨就足夠了。
要知道你家真實的房價，只有一招，到法院去查閱法拍的資訊，到目前為止，法拍價格是最有公信力的參考指標。
另一個是折舊，舉個例，內湖瑞光路的全新住宅兩年前一坪45萬，目前新的住宅單價一坪開價42萬，…..這就構成一個完美的騙局陷阱，首先你如何證明現在一坪新屋是42萬？建商說的？廣告寫的？仲介講的？媒體寫的？恭喜你，你剛好參考了全世界最會說謊的五個行業當中的四個說謊成性者的說法（另一個是政客！）。
以目前的狀況，開價42萬，至少還可以殺到七折，30萬，這還沒有計算成長率負八點六趴後的最新慘狀。
好吧！就算現在市價真的是42萬，說不定你會洋洋得意，兩年前你買進45萬，現在才跌到42萬，你或許還自吹自擂得意說著：「買房真的保值啊！」被人坑了還沾沾自喜，市價42萬是指「新房子」，你那棟兩年前買的房子，十足就是是間…舊房屋。
你大概不曉得，台灣的房子折舊大約是每年10％，你可以找出區域新屋單價，以每年10%的速度折舊，假設現在新屋市價每坪A萬，你的舊屋已經N年，則你的房子的真正價格是：
A*(1-10％)N次方
如上個例子，瑞光路目前新屋單價42萬，那麼你座落在瑞光路的兩年中古屋單價之合理行情就是：
42*（1-10％）*（1-10％）=34萬
好了！你的財產價格帳面損失是每坪45萬減34萬，每坪損失11萬，這個例子還只是建立在市價可以撐在42萬的前提，以現在的真實狀況而言，建商開價42萬，說不定真實成交行情是35萬（這一年來新屋從45跌到35，蠻合理的），如果新的市價是35萬，如此你的兩年中古屋真正的行情就是：
35*（1-10％）*（1-10％）=28.3萬
對！你用每坪45萬買的房子，現在只剩28.3萬。
沒人告訴你這些，沒人！
為什麼房子會有那麼大的折舊？答案在建設公司！
請問：
你以一個投資客或換屋者的身份要賣房子，你的行銷手法有比建設公司還要高明嗎？你賣屋所投入的成本（如老屋拉皮、或美輪美奐的預售屋、法律資詢…..）有比建設公司多嗎？你要賣的房子有著那些建商新推預售屋的最新設計與最新建材運用嗎？建商的新房子有各式各樣的新科技運用，你的那一間舊房子有具備這些嗎？
簡單一句現實的問題：你賣得贏財團嗎？
既然你樣樣不如建商，你憑什麼要賣跟他一樣的價格，當你要賣房子時，你的房子唯一可以和同區域建商新推案房子抗衡的武器，就是價格比較便宜，不然你還有什麼？
當建設公司的餘屋與新開發案不斷推出，其它中古房屋只能不斷地用加速累積折舊的方式才能增加賣相，不然請你告訴我，除了價格壓低以外，你的房子如何拼得過財團新推的房子呢？
所以房子的價值就必需要提列每年的折舊，當然你可以說房子不賣就不賠！也對啦！不過讓我提醒你，你的房貸總金額不會減少，你的工作不會永遠都在，你的生意不會永遠興旺，當你有朝一日面對要處理房子之際，你就不能把頭埋起來當駝鳥！
p.s.最近講了太多讓許多人不爽的話，書恐怕會賣不出去了。
－－－－－－－－－－－
沒有留言:
張貼留言