賣1戶 補10年生活開銷
【聯合晚報╱記者沈明川/台北報導】2008.04.04 02:05 pm
這個婚後的新居，他倆在交屋時就發現，同一棟的房屋主人，竟然有一半並不是自用，而是屬於理財的投資客，這讓大學讀心理系、研究所讀企業管理的小曹很感好奇。
就在搬入新房居住後，小曹開始與買同棟房屋的投資客有更多的接觸機會；並且在與不少投資客熟識後，才知道投房地產所需要的資金，其實沒有他原本想像的那麼多，於是勾起他房地產的個人投資理財。
投資一 交屋前轉手賺進60萬
約在3年前，同棟房屋某投資客發現民權西路有個已興建中的小套房預售屋新推案，由於靠近捷運民權西路站，地段相當好，除了自己下訂單外，還熱心介紹給小曹。
小曹親自跑一趟現場勘察，憑著過去跑遍桃園、台北縣市看屋的經驗，也認為該推案很好，也訂了一戶。
這個推案是挑高4米5的小套房，與第一次購屋相同，所以小曹對這個第一次個人投資理財深具信心。
果真，這個年初下訂的建案，每坪買價31萬元，到了年底交屋前就漲到37萬元。小曹在交屋前當機立斷，將房屋轉手賣出，輕輕鬆鬆就獲利60萬元。
初嚐房地產投資的甜頭，小曹才知道，原來房地產投資報酬率這麼高，難怪會有那麼多的投資客。
投資二 一個月內15萬變21萬
第一次出手就賺60萬元，讓小曹對房地產投資的興趣更濃。有一回朋友介紹林口長庚醫院附近一個推案，原本他對這個推案興趣缺缺，但是由於推案地位靠近長庚醫院，地點不差，而且該推案也接近成屋，風險並不高，於是就與朋友合作，在農曆年前各出15萬元付了訂金，沒想到農曆年後就有人表示要買，立即轉手賣出，各賺6萬元。
雖然賺6萬元的金額很小，但是如果以15萬元成本在短短不到一個月時間就賺6萬元，獲利還是高得嚇人。
投資三 買進45萬 現在漲到70萬
二年前，小曹看中台北市中正區南海路的預售屋推案，坪數為19坪。他表示，之所以會中意，主要是該推案靠近捷運中正紀念堂站，而且除有市場、公園等生活環境機能極佳外，更重要的是有建國中學、北一女等知名學校，學區更優。
果真，小曹這個投資案，每坪買進價是45萬元，現在已飆漲到70多萬元，每坪就淨賺30萬元。小曹表示，這個投資案一旦交屋，將進行裝潢，然後再出租。
幾次的下手投資，都有豐碩的報酬，小曹與老婆對房地產投資愈來愈感興趣，現在他倆甚至將看房屋當作平常的休閒娛樂。
投資四 買三重的自住 北市的出租
由於原本自己住的套房略顯小些，小曹夫婦去年在隔著中興橋與忠孝橋與台北市緊鄰的三重市，以每坪24萬元（現在行情價已漲至28萬元）買下一間有31坪大小房屋自住，而將原本自住的房屋出租。
在原本自住的小套房出租上，小曹發現，房地產投資在裝潢上很重要，如果裝潢水準高，可以提升房屋的價值，不論自住或轉賣都有助益。他說，原本自住的小套房，就因為當初要自住，所以很注意裝潢，果真他們出租的月租價3萬5000元，比同棟的租金水準2萬6000元至2萬8000元，高出不少。
小曹表示，他將在台北市的房屋出租，可以有較高的租金收入，因此一來不僅可以支付新購自住房屋的貸款，而且自住的房屋空間可以更大。
當初為結婚找屋 現在手上3間房
小曹現在連自己也沒有想到，小資本也可以投資房地產。他說，當初只是為了結婚找屋，現在手中已經擁有3間房屋。
對於自己在房地產投資成績相當滿意，63年次的小曹現在自我期許說，他現在已有3間房屋，希望在6年內，再投資購進2間房屋，屆時他就打算退休。
他說，如果有5間房地產，扣除一間自住外，還有4間可以出租，光靠月租收入，應該就足夠生活開銷；如果不夠生活開銷，只要先賣1間，可能就可以夠10幾年的生活。
【2008/04/04 聯合晚報】@ http://udn.com/
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http://www.fl-home.com/articles/831.htm
進行房地產投資的步驟
近年來，房地產投資是一個十分熱門的話題，有人認為投資房地產其實十分簡單，低價買入然後高價賣出，投資者賺取中間差價。聽似十分簡單，但實際操作卻並非想像中的容易，對於首次涉足地產的投資者而言，可能會感到無從下手，以下筆者提供一般房地產投資的步驟，供讀者參考。
1. 貸款：投資房地產的好處是可借用他人的金錢來取得回報，這是在美國投資地產最為吸引的地方。不過，購買自住房屋最易申請貸款，且利率也較低，但如投資者向銀行申請貸款的利率比自住物業高許多，一般商業貸款的利率比住宅高1.5-3%不等，且所要求的首期款一般在25%以上。投資者在投資地產前應先明確投資的項目對象，然後再根據不同項目尋找不同的貸款途徑。在商業地產的投資中，向賣方直接借貸，是一種簡單而方便的貸款途徑，投資者可嘗試要求賣方提供「只付利息」的貸款，在還款期間，投資者僅支付利息給賣方，待日後出售物業後再歸還本金。
2. 選擇適當的地產經紀人：地產經紀人的作用相當重要，投資者應以所投資的項目不同而選擇不同的經紀人。例如投資商業物業的，應選擇擅長買賣該類物業的經紀人。投資住宅的應選擇熟悉當地房屋市場的地產經紀人。一個好的地產經紀人可根據投資金額大小，為投資者提供最佳投資項目，而投資項目的選擇是一項地產投資是否成功的至為關鍵的部分。
3. 設立有限責任公司：投資者設立有限責任公司進行地產投資的好處，是保護投資者避免因投資期間失敗而招受其他個人財產的損失。
4. 選擇辦理物業過戶及產權保險律師樓辦理地產交易手續：在交易前應通過律師樓調查物業的產權是否清楚。
5. 物業維修：投資者應做好物業維修的準備，包括維修費用及負責維修的各種專業人員。例如冷氣、水電技工，甚至裝修公司。
6. 物業保險：投資者要購買各種必要的保險。包括災害險、洪水險、責任保險等。即使是投資者進行短期投資，仍需向保險公司購買必要的保險，以保障投資。
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更多參考資料：http://www.fl-home.com/articles/real-estate.htm
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北區房屋桃園區總經理古兆憲表示，除了上述因素外，最近鋼筋、砂石與相關建材價格飆漲，台灣房地產行情平均漲2成，甚至有些熱區的漲幅還超過3成。
古兆憲說，以後購屋的成本，一定會比現在高，所以愈晚購屋會愈吃虧，現在應該是房地產投資理財的好時機。
不過，民眾若想從事房地產的投資理財，古兆憲提供下列幾項參考：
⊙房地產座落的地段一定要好─例如學區好不好？沒有沒路沖？鄰近有沒有神壇？巷子夠不夠寬？門口有沒有電線杆豎立？區內租屋率高不高？
房地產最好座落在熱區，如此才容易有增值空間；要出租，也比較容易。
⊙產品內容─房地產投資理財，最好選擇土地、透天厝以及有潛力區段農地。之所以要選土地，是因為土地增值潛力會比房屋大；事實上，房屋的增值主要還是在土地的增值。
透天厝絕對比公寓房屋容易增值，不過像在台北市等大都會，透天厝太貴了，不是一般個人理財有能力投資，所以也只能投資一般的大樓公寓房屋。
所謂有潛力農地，是指鄰近土地正在開發中的農地，這種農地一旦開發，增值空間的獲益會翻好幾番。
⊙資金方面─要量力而為，通常在投資前，要先評估自己的金錢負擔能力；正常情況，要有3成自備款，並要有繳息能力。
⊙從事房屋的理財投資，由於並不是要自住，而是要伺機脫手賺取利益，所以購買的房屋最好要離自己住家比較近，以方便就近照顧，否則賣屋就得委託專業人士。
希望未來6年內能再投資買進2間房子的小曹，對於個人房地產理財投資愈來愈有心得，也愈來愈自信。他說，投資房地產的理財，需要有風險觀念，像他總一定要手中掌握一筆周轉金，以備萬一有狀況時，至少可以撐半年到一半，好讓有足夠的時間來將手中房地產脫手變現。
選舉過後，小曹表示，他看好新店裕隆舊廠的未來推案。他說，在台北縣投資房地產，要注意是不是靠近捷運站？生活機能如何？但如果在台北市投資，則要增加一項「學區好不好？」的評估。
根據多年來看屋與投資的經驗，小曹說，市場適合投資的好房子很多，問題只是可以用來投資的錢沒有那麼多。不過，在看屋時，要具有敏銳性，一旦看到好的投資案，要當機做出決斷訂屋，否則有可能很快就被別人捷足先登。
至於敏銳度的提升，小曹以自身經驗說，報紙、網路、工地、仲介等都是資訊來源，多看多聽，對敏銳度提升助益很大。
但，小曹也說，理財投資不應該將所有雞蛋放在同一個籃子，現在他已開始將原個只做房地產的個人理財投資，開始考慮其他的個人理財項目，以分散風險。
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